Contar con un techo, un hogar que nos resguarde es el sueño de casi todas las familias. Tenerlo en propiedad constituye, además, una decisión trascendental para el presente y el futuro de esas familias.
Comprar una primera vivienda es, no cabe duda, una operación muy importante para la estabilidad y crecimiento en la vida financiera de cualquier persona o unidad familiar.
Esto no solo por el valor monetario que se requiere, sino porque muchas veces se ingresa en un terreno desconocido, que para muchas personas y parejas genera temor e indecisión.
Qué comprar, cómo, dónde y cuándo hacerlo son
preguntas que siempre debemos hacernos y tratar de respondernos, si pensamos comprar una casa.
En las siguientes líneas te explicamos de forma sencilla, y resaltando aspectos importantes, cómo encarar
el reto de adquirir una vivienda de forma exitosa.
El primer paso es
soñar, y soñar en alto, bien alto. No importa que hoy esa
vivienda de tus sueños sea inalcanzable porque estamos soñando. Pero esa ilusión te animará a seguir adelante para planificar cómo lograrás esa compra.
No te desanimes, ya que este es el mejor momento para tu compra, no antes ni después,
el mejor momento es ahora.
La recomendación es no mirar el pasado, ya que no lo puedes cambiar: es una oportunidad que hoy no existe. Lo importante es ver el futuro e iniciar el viaje para lograr el objetivo de tener una vivienda propia.
Adicionalmente, soñar alto te animará a
subir la barra del ahorro mensual y te permitirá afrontar esta decisión de compra de la vivienda que realmente esté a tu alcance con mayor facilidad, al haber ahorrado algo más de lo que tienes hoy.
En esta fase, lo importante es decidirse a dar el paso de
comprar un inmueble y tomar decisiones de evitar hacer gastos superfluos para poder encarar la inversión que se avecina. Eso se llama
cultura del ahorro.
Ya te decidiste a seguir adelante. Ahora empezaremos a darle forma al sueño.
Lo primero que debemos conocer es ver
cuánto tenemos ahorrado hoy y cuánto podemos ahorrar mensualmente de ahora en adelante. El segundo paso es conocer cómo podemos dar forma a la cuota inicial de la compra con esos fondos disponibles.
En el mercado existen
soluciones financieras que te ayudan a lograr tu objetivo de
ahorrar para el inicial de la casa que quieres.
En condiciones normales, el monto de
la cuota inicial debe representar no menos del 20% del costo de la vivienda. Decimos esto, porque los bancos suelen prestar hasta el otro 80% faltante.
Pongamos un ejemplo para que quede más claro el ejercicio. Caso 1: si asumimos que hoy tengo ahorrado RD$500,000; o caso 2: digamos que tengo RD$400,000, pero podría ahorrar RD$20,000 mensuales: con este mecanismo de ahorro en 5 meses podría tener RD$500,000.
Para ambos escenarios podría planificar la compra con la misma cuota inicial; la única diferencia es de tiempo para tener el dinero ahorrado.
Una vez tienes esa cuota inicial de RD$500,000, ahora la siguiente pregunta es:
¿cuánto dinero podrás conseguir prestado en el banco?
Para responder esta pregunta, el Banco Popular tiene a la disposición de los clientes, en la página web, una
calculadora de préstamos muy útil.
Volvamos a nuestro ejercicio. Ya sabemos que tenemos esa cuota inicial del 20%. Ahora quisieras conocer, por lo menos de forma teórica, si el banco te podría prestar el 80% restante del valor de la vivienda.
Si asumimos que el 20% es RD$500,000, entonces el 80% restante alcanza la cifra de RD$2,000,000. Eso lo calculamos con la siguiente fórmula: (500,000 / 0.2) – 500,000 = 2,000,000.
Con esa cantidad en la mente, empiezo a jugar con el
simulador de préstamos hipotecarios del Banco Popular. Tenemos los siguientes datos: precio hipotético del inmueble, la edad del o los deudores, monto de la cuota inicial, monto a solicitar al banco… Pero me faltan dos datos: la tasa y el plazo. Para estas dos variables es aconsejable mantener un perfil conservador.
¿Qué queremos decir con esto? Coloca la tasa más alta que aparece en la página web del banco para los
préstamos hipotecarios y coloca el plazo más largo de devolución. A partir de ahí, ve reduciéndolo de 5 años en 5 años, anotando el monto de la
cuota mensual del préstamo para cada plazo.
Desde el punto de vista conservador, se aconseja
que la cuota no supere el 30% de los ingresos familiares mensuales. Con ese dato, tienes más probabilidades que te aprueben el préstamo, pero no es el único requisito que hace falta cumplir.
Si con el monto a financiar de los RD$2,000,000, y para un plazo mayor de 15 años, el resultado de la cuota que me da el sistema es menor del 30% de los ingresos familiares mensuales, entonces puedes ir
aumentando el monto a financiar y el plazo de devolución hasta que la cuota de pago del sistema sea igual al 30% de tus ingresos mensuales y de esta forma, hipotéticamente, podrías conocer hasta qué monto te podrían prestar.
Convirtiendo ese monto en el 80% precio de compra, podrías sacar por regla de 3 el
precio máximo que debería tener el inmueble que pretendes comprar.
Siguiendo con este ejemplo, digamos que un préstamo a 20 años con una cuota del 30% del salario dio un capital de RD$2,350,000 y este monto representa el 80% del valor de la vivienda, entonces el precio de compra es de RD2,937,500 (2,350,000 / 0.80).
Con este simple ejercicio, pones a tu sueño un precio máximo de compra. Claro, para poder llegar a ese monto de financiamiento debes ahorrar una cuota inicial de RD$587,500, que es lo que representa el 20% del préstamo.
Otros gastos
Eso sin contar con gastos extras que, dependiendo del caso, debemos tomar en cuenta.
Por ejemplo: el impuesto de compra, los gastos legales, la compra del equipamiento mínimo (estufa, nevera, etc.).
Este equipamiento será más o menos amplio, dependiendo de los fondos ahorrados. Para cubrir estos temas sin sobresaltos, es recomendable que aumentes el fondo de la inicial un 5%. Así vas con mayor seguridad y margen para
amueblar tu hogar.
Buscar el inmueble: ¿nuevo o usado?
Ahora empieza la siguiente etapa, que no es más que buscar, buscar y buscar.
Y no solo por redes de
ventas de inmuebles y revistas inmobiliarias que se encuentran gratis en los supermercados, sino también paseando por las zonas donde les gustaría vivir y comprobando de primera mano si hay anuncios de ventas o de
proyectos de viviendas en construcción.
En esta etapa surge la primera interrogante.
¿Qué me conviene más: comprar una vivienda nueva o una usada? Para esta pregunta no hay una respuesta correcta: ambas opciones tienen sus ventajas y sus desventajas.
Empecemos con las
viviendas nuevas.
Comprar un inmueble que está en proyecto otorga al comprador la principal ventaja de tener un lapso de tiempo para ir pagando la inicial. Ese plazo en ocasiones puede llegar a ser de hasta dos años.
También se puede
negociar la forma y el plazo para pagar la inicial de la vivienda y en algunos casos el precio de compra.
Adicionalmente, si el proyecto es catalogado como de
viviendas de bajo costo, el comprador tendrá la opción de recibir un
bono del gobierno y ahorrar el impuesto de transferencia en la compra, que es del 3%.
Esto se da siempre que el comprador o los compradores cumplan con los requisitos exigidos para aplicar a dicho bono, el cual permitirá completar la cuota inicial o hacer un abono extraordinario al préstamo.
Otra ventaja de
comprar una vivienda nueva es que se tiene un periodo de garantía sobre problemas de construcción y, como todo bien nuevo, cualquier material en la vivienda es de estreno y, por tanto, en los primeros años no se necesitarán grandes inversiones en mantenimiento.
Un tema a tomar en cuenta es conocer si el proyecto se construirá bajo
la figura del fideicomiso. Esto es importante, ya que si es un proyecto
manejado por un fideicomiso inmobiliario, el comprador tiene mucha más seguridad de que le entregarán la vivienda en el plazo y condiciones estipuladas frente a otras alternativas que se construyan sin fideicomiso.
Cuando hay un fideicomiso,
existe una seguridad de que el dinero que se aporta por los compradores durante el periodo de construcción se utiliza específicamente en ese proyecto y no se desvía para otros fines. Esto sin importar si la vivienda es económica o lujosa. Hay
fideicomisos inmobiliarios para todo tipo de inmuebles.
Ahora, comprar nuevo también tiene algunos riesgos. El primero es la importancia de leer detalladamente la
opción de compra que se firmará, ya que estos documentos contienen mecanismos de ajustes de precio por inflación o por devaluación, por lo que el precio de compra de la vivienda puede variar en el tiempo, dependiendo de la marcha de la economía.
Adicionalmente, también existe un
plazo de entrega del inmueble que contiene un margen de tiempo. Al igual que el promotor puede aumentar el precio por temas fuera de su control, es importante que el comprador tenga algún tipo de protección por una
entrega fuera del plazo acordado, por lo que se debe preguntar y leer qué dice el contrato para estos casos.
Por otro lado, es bueno que el comprador tenga claro qué pasa si, a mitad de camino, tiene que abandonar el proyecto y no puede seguir pagando. Todos los contratos incluyen
cláusulas de penalidad por desistimiento, que necesitas conocer previo a la firma de la opción de compra.
Veamos ahora los
pros y cons en
viviendas usadas.
En estos casos, la principal ventaja es que muchas veces se pueden tener muchas más herramientas de
negociación del precio que con una vivienda nueva.
Sin embargo, no se tiene mucho tiempo para pagar la cuota inicial y completar la compra con el pago total.
Otro tema que se debe tomar en cuenta al
comprar una vivienda usada, es que hay que revisar muy bien la vivienda y tener como parte del presupuesto un fondo reparaciones. Así sea solo pintura, usualmente una vivienda usada requiere una inversión para ponerla a tono antes de entrar a vivir en ella.
Cuando se compra una vivienda usada, aunque se utilice una
empresa de corretaje de inmuebles, siempre es recomendable financiar, aun sea una pequeña parte del monto de la compra.
Esto es así, porque los bancos conocen muy bien todos los temas inmobiliarios y te pedirán y revisarán todos los documentos necesarios para asegurar que la operación está en regla.
En este caso, financiar también se traduce en seguridad y tranquilidad para ti, pues sabrás
que la vivienda comprada está legalmente correcta y, por tanto, no se tendrán problemas en el futuro por haber comprado un inmueble con inconvenientes legales de algún tipo.
Aunque esta recomendación también aplica para el caso de viviendas nuevas,
los riesgos de compra de una vivienda usada tienden a ser algo más altos.
Por supuesto el escenario donde hay menor riesgo es cuando hay
un fideicomiso involucrado en un proyecto inmobiliario.
El último punto es buscar el financiamiento. En
Popularenlinea.com puedes ver los
requisitos que se necesitan para solicitar un
préstamo hipotecario. También puedes acercarte con tiempo a una sucursal del Banco Popular para que te asesoren en los documentos y pasos requeridos para solicitar el crédito.
Seguro que ya tienes más claro el sueño de comprar tu vivienda.
